Banken und Finanzen

  • Wir planen den Kauf eines Grundstückes und möchten gerne bauen.
    Natürlich sind wir keine Fachleute und bewegen uns als Laien in diesem Gebiet.


    Uns wurde nun von unserem Berater eine erste Finanzierung über creditfair.de (oder so ähnlich - Unterlagen liegen zu Hause) angeboten.
    Dabei würden wir das Darlehen nicht direkt bei der Bank tilgen, sondern in einen Bausparvertrag einzahlen und versuchen, nach den 10 Jahren so viel wie möglich durch den Bausparvertrag "auf einmal" zu tilgen. Beim Bausparvertrag würde man ja das doppelte seiner Einzahlungen als Darlehen zu festen Konditionen bekommen. Anschließend müsste man dann im Idealfall "nur" noch den Bausparvertrag zu tilgen, bei dem man schon jetzt den festen Zinssatz wissen würde. Wie die Zinsen bei den Banken aber in 10 Jahren aussehen, dass weiß jetzt noch niemand.


    Meine Fragen:
    1) Finanziert jemand auf ähnliche Weise sein Eigenheim oder kann mir ggf. noch andere gute Möglichkeiten verraten?
    2) Wo findet man noch bankenunabhängige Kreditberater, mit denen man sich mal austauschen kann?

  • Wie die Zinsen bei den Banken aber in 10 Jahren aussehen, dass weiß jetzt noch niemand.


    Sie werden wohl nicht mehr tiefer sein (können), als sie es jetzt gerade sind. Wir haben so ziemlich genau vor zehn Jahren gebaut, aber ehrlich gesagt habe ich trotzdem noch nicht so recht verstanden, wie das mit Eurer Finanzierung laufen soll.


    Da fehlen noch so ein paar wesentliche Informationen. Ich biete gerne an, mir das mal genauer anzuschauen. Allerdings habe ich nur aus einmaliger eigener Erfahrung damit zu tun ... vielleicht findet sich ja noch jemand, der damit sozusagen täglich arbeitet und auch über aktuelle Gegebenheiten tiefere Kenntnisse hat.


    Wichtig ist, sich mit kühlem Kopf umfassend zu informieren und sich weder von den zahlreichen Horrorgeschichten, als auch nicht von großen Versprechen leiten zu lassen.

    2 Mal editiert, zuletzt von Svennypenny ()

  • Sofern ihr jetzt noch keinen Bausparer habt, müsstet ihr dann die 10 Jahre die Zinsen des Darlehen zahlen zzgl. einen Betrag, den ihr in den neuen Bauspartarif einzahlt.
    Wenn dieser dann Zuteilungsreif ist gibt es das eingezahlte nochmal als Darlehen on Top. Damit wird dann der Kredit den ihr bis dahin ohne Tilgung hattet abgelöst.
    Die Frage ist jedoch, ob man aktuell in der Lage ist genug in den Bausparer einzuzahlen, damit sich das in 10 Jahren mit dem Ablösen des Kredites lohnt.


    Der Vorteil ist natürlich, dass ihr euch jetzt quasi die Zinsen für die ersten tilgungsfreien Jahre sichert und durch den Bausparer danach auch direkt den Zins sichert.
    Außerdem könnt ihr jetzt schon ausrechnen, wie hoch die Rate später beim Bausparer ist. Die ändert sich nicht mehr. Sprich es wäre sehr planbar.


    Ich denke aber, dass gerade wenn man einen Bausparer neu abschließt, die Belastung am Anfang deutlich höher ist (wg. Zinszahlung + Einzahlungen Bausparer)


    korrigiert mich wenn ich da falsch liege :)


  • Sie werden wohl nicht mehr tiefer sein (können), als sie es jetzt gerade sind. Wir haben so ziemlich genau vor zehn Jahren gebaut, aber ehrlich gesagt habe ich trotzdem noch nicht so recht verstanden, wie das mit Eurer Finanzierung laufen soll.


    Da fehlen noch so ein paar wesentliche Informationen. Ich biete gerne an, mir das mal genauer anzuschauen. Allerdings habe ich nur aus einmaliger eigener Erfahrung damit zu tun ... vielleicht findet sich ja noch jemand, der damit sozusagen täglich arbeitet und auch über aktuelle Gegebenheiten tiefere Kenntnisse hat.


    Wichtig ist, sich mit kühlem Kopf umfassend zu informieren und sich weder von den zahlreichen Horrorgeschichten, als auch nicht von großen Versprechen leiten zu lassen.

    Danke für dein Feedback und die angebotene Hilfestellung.
    IvaN hat das so schon ganz gut zusammengefasst, zumindest habe ich das als Laie genau so verstanden.


    Die "Tilgung" fließt in den ersten 10 Jahren nicht direkt in die Bank ein, sondern in den Bausparvertrag. Den versucht man in den 10 Jahren so gut es geht zu füttern, um damit so schnell wie möglich aus dem Bankdarlehen rauszukommen. Dort sind die Zinsen nämlich nach den 10 Jahren Festverzinsung nicht abzusehen, beim Darlehen aus dem Bausparvertrag hingegen schon (Zinsprognose soll niedriger liegen als bei den Banken, da die ja schon jetzt im Keller sind).


    Der Vorteil soll zusätzlich noch sein, dass man beim Bausparvertrag so viel "zwischendurch" einzahlen kann wie man will, sprich bei Erbe o.ä. - das funktioniert bei Banken eher nicht oder max. bis zu einem bestimmten Betrag pro Jahr.


    Ein netter User hier hat mir schon kurz per PN geschrieben, dass er sich später ausführlicher melden wird, da er in der Branche selbst beruflich aktiv ist. Dafür schon mal Danke!

  • Heißt das, dass du die ersten zehn Jahre keinen Cent tilgst? Das kann sich doch nur lohnen, wenn die Bausparzinsbeträge höher sind als der Kreditzinsbetrag. Das kann ich mir fast nicht vorstellen.

  • Ich bin gelernter Bankkaufmann und Ökonom mit bankfachlichem Schwerpunkt. Allerdings aktuell nicht und bisher nie mit Schwerpunkt Bau-Finanzierungen. Insofern kann ich ein paar grundsätzliche Einschätzungen abgeben; bin aber sicher nicht der große Experte.


    Ich weiß nicht, ob ich das Konstrukt vollständig verstanden habe. Aber es scheint mir recht kompliziert (komplizierter als notwendig) zu sein. Und das ist meiner Erfahrung nach per se erst einmal schlecht - weil eben mehr Dinge schiefgehen können.


    Welchen Sinn hat denn der Bausparvertrag? Ist dessen Verzinsung (Haben) größer als die Verzinsung der Kredits (Soll)? Wenn nein, erschließt sich mir die Vorteilhaftigkeit - jedenfalls für Dich - nicht. Mal abgesehen von Provisionszahlungen, die vermutlich auf den Bausparvertrag von Dir (auch noch vorrangig) zu leisten sind. Das "So-Viel-wie-möglich-auf-Einmal-Tilgen-nach-10-Jahren" sehe ich ebenfalls nicht als Vorteil. Denn in einer Konstellation ohne Bausparvertrag hättest Du die Summe ja bereits kontinuierlich getilgt. Mit dem Effekt, dass Du durchschnittlich fünf Jahre kürzer Zinsen zahlen musst als in der Bausparvertrag-Variante. Ggf. laufen die nicht gezahlten Darlehenszinsen in der Bauspar-Variante sogar erst einmal zehn Jahre auf und verstärken den Effekt noch.


    Soweit hier bekannt, erhält man Bauspardarlehen, sobald der eigene Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dieser Zeitpunkt liegt aber m.E. nicht von vorneherein fest, sondern variiert in Abhängigkeit von den sonstigen Bausparverträgen (anderer Bausparer). Und das die Darlehenssumme doppelt so hoch ist wie die Ansparsumme ist, ist m.E. ebenfalls nicht ganz korrekt. Man geht i.d.R. von einem Anspargrad zwischen 40 bis 50 % bis zur Zuteilungsreife aus.


    Den Hinweis auf den im Anschluss zu tilgenden Bausparvertrag verstehe ich nicht. Ggf. aber nur ein sprachliches Problem (Ab Zuteilung tilgt man nach meinem Sprachverständnis Bauspardarlehen).


    Mein Fazit: Ich sehe keinen Vorteil in der Einbindung des Bausparvertrages. Eher höhere Kosten und ggf. Risiken (mindestens eine sinkene Flexibilität). Hilfreich wäre eine möglichst lange Zinsbindung, um von den aktuellen Niedrigzinsphase zu profitieren. Und dann gibt es ggf. noch weitere Dimensionen, die es zu beachten gibt. Erhält man eine staatliche Förderung? Welche steuerrechtlichen Konsequenzen entstehen (Bausparguthaben vs. Darlehensschuld)?


    Was m.E. wirklich helfen würde, wäre - angesichts der gegenwärtigen - Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsbindung. Die hast Du jedenfalls offensichtlich bei der Bausparvariante nicht. Keine Ahnung, was die Geschäftsbanken dort aktuell bei normalen Baufinanzierungen anbieten. Soweit mir bekannt i.d.R. maximal (nur) 10 Jahre.

  • Ist eben gerade sehr uptodate und die Verkäufer verdienen nochmal einen Extraschnapps oben drauf, da ja um die 1% der Bausparsumme als Gebühr genommen.
    Ich sah darin auch kein Vorteil für mich.
    Und nein Giftzwerg, die Verzinsung ist minimal.
    Und ein weitere negativpunkt ist, dass man mit dem Bauspardarlehen sehr unflexibel ist, da der Kredit auf meist 5-10 Jahre aufgeteilt wird und daher die Rate sehr hoch sein kann.
    Komplett auf eine Tilgung zu verzichten ist aber auch jeden Fall schwachsinn.

  • Und wie sieht es aus, wenn man in der Finanzierungszeit eine größere Summe an zusätzlichem Eigenkapital erwartet?
    Bei einer "herkömmlichen" Baufinanzierung ist es doch eher schwierig, eine große Summe auf einen Schlag abzuzahlen, oder?

  • Nee, Sondertilgungsrechte kann man vereinbaren und/oder das Darlehen hierfür beispielsweise auch teilen (was auch zu weiteren Einsparungen führen kann).

  • von diesem merkwürdigen Modell würde ich jedenfalls die Finger lassen, da verbrennst Du das Geld für die Provisionen und die Zinsen für das Füttern des Bausparvertrags.


    Es muß doch Banken geben, die längere Zinsfestschreibung anbieten.


    Auf der Diba-Homepage wird z.B. 15 Jahre fest angeboten. Und wenn man auf der Netbankhomepage einen 30 Jahre Kredit in die Maske eintippt, dann berechnet er einen "gebundenen Sollzins" das scheint also 30 Jahre Festzins zu sein.


    Falls Du zwischendurch was abtragen willst würde ich halt 2 Kredite machen. Einen Langläufer mit sehr langer Zinsbindung. Und einen mit kürzerer Zinsbindung und dafür der Option hohe Sondertilgungen zu machen.

  • Als Darlehensnehmer kann man nach 10 Jahren jederzeit ganz oder teilweise kündigen, auch bei längerer Zinsfestschreibung.

  • Bei vielen größeren Finanzierungen gibt es eine "Vorfälligkeitsentschädigung". Die i.d.R. fällig wird, wenn man größere Teile oder die gesamte Finanzierung vorzeitig zurückzahlen möchte. Damit soll der Refinanzierungsschaden abgegolten werden, den eine Bank hat, wenn ihr Kunde den Kredit vorzeitig und für sie unerwartet zurückzahlt. Eben weil ihr dadurch ein Schaden entsteht - sie die nunmehr frei werdenden Mittel (mit kürzerer Restlaufzeit) niedriger verzinslich am Kapitalmarkt anlegen muss.


    Nach meinem Kenntnisstand ist eine Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber Verbrauchern (zu unterscheiden von einem Vorfälligkeitsentgelt: prinzipiell in beliebiger Höhe möglich) immer nur auf Basis tatsächlich anfallender Kosten (Refinanzierungsverluste) in Rechnung zu stellen. Teuer wird eine Vorfälligkeitsentschädigung i.d.R. bei einer Rückzahlung bei (stark) gesunkenem Zinsniveau. Dann ist regelmäßig auch das Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung seitens der Kunden am größten. Wenn Du jetzt in einer absoluten Niedrigzinsphase abschließt, dann wird das Zinsniveau mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit entweder in etwa gleich bleiben (Folge: lediglich geringe Vorfälligkeitsentschädigung) oder - vermutlich - steigen (Folge: gar keine Vorfälligkeitsentschädigung).


    Zu Deinem Beitrag um 15:20 Uhr: Wenn ich mich nicht sehr täusche, kommst Du aus dem Bankdarlehen durch Tilgung dessen schneller raus als durch Ansparen des Bausparvertrags. Da hat Dich der Berater m.E. auf die falsche Fährte gesetzt (um nicht zu sagen: belogen). Einen zweiten Punkt kann ich nicht sicher einschätzen; habe aber erhebliche Zweifel an der Berater-Aussage: Dass die Bauspar-Darlehen-Konditionen ab dem Jahr 11 bereits heute sicher festliegen. Wie sollte das möglich sein? Die Bausparkasse refinanziert sich ja nicht heute. Und refinanziert sich sowieso nicht am Kapitalmarkt. Sondern über Bauspareinzahlungen anderer Bausparer zu dem Zeitpunkt, wo Du das Darlehen benötigst. Wenn Deine Darlehenskonditionen festgelegt werden, wird die Bausparkasse berücksichtigen müssen, was sie dann an Guthabenzinsen an die dann aktiven Bausparer zahlen muss. Steigt das Zinsniveau, wird sie die Zinsen für die aktiven Bausparer erhöhen müssen. (Tut sie dies nicht, wird Dein Vertrag niemals - oder zumindest zeitlich deutlich verzögert - zuteilungsreif).


    Edit: Achso. Ja, die Sondertilgungsmöglichkeit nach 10 Jahren gibt es für Verbraucherdarlehen (soweit ich mich erinnere: sobald sie grundpfandrechtlich besichert sind) natürlich auch. Davon unabhängig natürlich auch - und dann auch immer kostenfrei - wenn die Zinsbindung ausläuft.

    Einmal editiert, zuletzt von Giftzwerg ()

  • Ist es bei dem heutigen Zinsniveau eigentlich noch immer völlig utopisch einen vernünftigen Baukredit gänzlich ohne Eigenkapital zu bekommen?

  • Die britische Regierung hält das jedenfalls offenbar für möglich bzw. eine gute Idee. Die hatten doch letztes Jahr eine entsprechende Initiative angekündigt. Bei mir gibt es jedenfalls erhebliche Zweifel, dass dies eine gute Idee ist (insbesondere wenn dann die Zinsen zu steigen anfangen).


    Gab dazu mal eine TV-Sendung, wo u.a. ein Feuerwehrmann aus London zu Wort kam.


    Edit: Das dürfte der Link sein.

    Einmal editiert, zuletzt von Giftzwerg ()

  • Was willst du hören?
    Du bekommst auch ohne EK einen Baukredit. Natürlich nicht mit dem besten Zins.
    Aber auch 3 oder knapp drüber sind ja immer noch gut.
    Ob das sinnvoll ist, ist die andere Frage.
    Die Nebenkosten sollte man schon decken